从中梁反腐,看行业趋势

7月24日,中梁控股发了一份文件,监字(2020)8号文件。

中梁控股地产集团北方区域集团中州区域公司董事长张昕,任职期间收受供应商贿赂,被开除处分,罚没跟投收益及成就共享,并移送安徽司法机关处理;

中梁控股地产集团中部区域集团赣州区域公司营销负责人聂宁,任职期间收受供应商贿赂,被开除处分,罚没跟投收益及成就共享,并移送江西司法机关处理;

中梁控股粤港澳发展集团(筹)广宁区域公司渠道负责人梁博,任职期间收受供应商贿赂,被开除处分,罚没跟投收益及成就共享,并移送广西司法机关处理。

如果对公司任何成员,不因职位高低、关系亲疏,都这般从严处置,那就很好。对贪腐分子,本就该用雷霆手段。

基于过往这类案例的处理结果,和个人对这家企业的了解,若能打几只大老虎,震慑一下某些温州元老、温州系勋贵,一改往昔宽纵的态势,甚佳。

近两三年,不少房企加强了反腐力度,一些问题人员陆续落马,金额大的数以亿计,小的百万、千万,并不在少数。

想想,房企一年几百亿、几千亿的销售额,净利润才多少?

此前,曾简略提及房企反腐为何成一道难题?房企内部贪腐方式及十大漂白手法大起底等文章。

从中,可以看到,未来几年内,房企反腐,是一个行业大趋势。毕竟,房企是公司,是以营利为目的的经济组织。

当外部无法满足房企对利润的要求时,就得向自己内部开刀。

房地产行业发展这么多年,早就高度金融化,所谓地产即金融

房地产行业资金密集度极高,几乎没有“应收账款”这类困扰,钱也大多是借来的,发公司债券、银行贷款、信托、金主爸爸入股,各类融资手段使上后,房企每天都在还本付息。

所以,对日常的现金流就会特别看重,财报的作用,在内行人看来,只为在资本市场上,寻找到更便宜的钱。

不断地借旧还新,国内监管严,就跑海外发债只要能搞来钱,便宜的,哪里来的,并不重要今年,整个房地产行业的海外债务已经以万亿计。

这几年,随着监管趋严,房企融资渠道少,融资成本高。以2017-2019年为例,行业的资金成本大多8-12.5%,银行的开发贷款资金成本5-7%。无良心通过私幕与信托支出的成本大概在18-24%之间(以在建或者在售项目资金回款做担保),管理层比中间客要赚得更黑。无良好还好前段时间在HK上市,这块的资金黑洞也填上了。

于是,疯狂从银行撸开发贷款,让总包虚报进度,银行放款多,利息也多,但比金主爸爸们的8-12.5%显然是便宜的,撸出来便宜的,还掉贵的。

买地的钱是借来的,开发的钱是银行开发贷款套来的,用预售的房子做抵押,一般销售超过80%可还款,被逼高周转。

后来,监管严了,操作起来有各种限制,催着工程疯狂赶工达到预售条件,催着销售卖房回款,催着财务让银行赶紧放款,成了房企们工作的重中之重。

资本时代下,房企沦为金主爸爸们的高级打工仔。

2016年至今,大多数房企高价拿地的项目,陆续入市。

结果非常惨,大多数是亏损状态。以天机经常参加摇号的杭州,和重仓杭州的融信为例。

融信特别偏爱这座城市,重仓大杭州。但结果嘛,有点惨,大多数项目都不赚钱,甚至是亏损状态。

这个时候,只能安慰自己说,这类布局,是战略意义大于经济效益,不计较一城一地的得失。

关键是,大杭州融信的项目确实多,以这么多项目的亏损来换取所谓的战略意义,怎么看都不是一笔划算的买卖。

真正让融信盈利的,反倒是它的大本营福建。以上都是有依据的,从融信每日递交到欧老板手中的报表,和每个项目每个具体的数字,可以算得出。

至于算法,行业内最普遍的粗略估算公式直接套用,即保本价等于土地成本乘于1.8。

想从房价高卖上捞回来?不好意思,限价,不能突破XXX元这条线,这真是锁喉的链子。

此外,还有个让人喜欢不起来的土地增值税,土地增值税,大约占总价的8%左右,得预交,简单来说,即售价减成本后,超过的部分,以30%的税点起跳。

项目亏损不交?不怕被查得掉底裤的好汉们,可以试一试。

所以,房企要利润,既然外部市场增量大幅度减缓或下滑,内部项目上又行不通,就只能开源、节流。

在成本管控、管理架构和组织架构上做精简;在内部反腐上加大力度,毕竟这方面还是有很大空间和潜力可以挖掘的。

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