碧桂園機器人,碧桂園人造肉?

碧桂園機器人,碧桂園人造肉?

五星級的烤雞

《財富》500強榜單公布,在全球範圍內,碧桂園成為排名躍升最快的企業。

對於碧桂園來說,500強排名依據的營收指標主要看銷售規模。

碧桂園多年來下沉並持續深耕三四線城市,在所有房企中城市覆蓋面最廣最多。截至2018年末,碧桂園在國內已簽約或已摘牌項目2148個,分布於31個省/市/自治區的269個地級市,總計覆蓋1156個區/縣。

今天,天機Sir並非準備聊碧桂園是如何發展壯大並坐穩頭部房企地位,今兒只想說說,碧桂園部分區域業績造假注水的事。

2017年,部分房企因集團高要求的業績考核指標,區域開始另闢蹊徑。2018年初,市場開始趨冷,頭部房企碧桂園集團的部分區域也引進此方法,2019年,大部分區域淪陷。

在碧桂園半年度總結中,僅有兩個區域未完成半年度指標,粵東區域是其中之一。

以碧桂園粵東區域為例,半年度業績指標實際完成率不足50%,上報集團的卻顯示完成率近8成。如梅州等多個城市的房子走量艱難,大量降價促銷,依然面臨去化艱難的困境。競品項目保利每平貴兩千多,卻是熱銷狀態,個人認為有碧桂園高周轉帶來的負面影響和口碑惡化的因素。

天機Sir覺得此間水分甚多,決定查一查其中貓膩

八卦之心頓起,遂探尋碧桂園江蘇、福建、湖北、廣東等大區(大區內有多個區域,如廣東大區內又分粵東、惠深、莞深等區域),已清楚其中細則,並取得下述相關合同17份。

大部分區域解決去化難,銷售業績難達標,除常規營銷外,往往用三類方法解決:

一、引進包銷公司,批量包銷房源,以每套房源5000-10000元訂金的比例,簽訂包銷合同後,即可上報集團完成銷售業績,並給予半年到一年的時間(最晚截止年底)讓包銷公司完成銷售,到期包銷公司兜底或退出(因為要完成簽約和回款指標)。所謂兜底,即到期後,由包銷公司填補上首付款差額,並允許包銷公司一定時間內可更名。

如包銷公司包銷房源200套,每套總價100萬,合同總價2億元,按平常計算方式,首付20%,則需要4000萬。若按每套房子包銷公司下10000元訂金即可上報銷售額來計,則僅需200萬元,即可上報完成銷售指標(鑽銷售和回款時間差、下定和簽約時間差的空子)

二、包銷公司不願意的,往往區域管理層個人掏錢包,大量拉人頭或拉個空殼公司馬甲來簽約,操作方式同上述一致。往往考核節點過後,存在大量退房的現象。

三、由案場代理商的尚未結算的代理費等轉成訂金,如代理費100萬,轉成100套房源的訂金,其他操作同上述一致。一定期限內由代理商自行銷售,到期兜底。

如此一來,大部分區域上報集團的業績指標都達標。銷售額這般另類造假,不露端倪,長期下去恐難以為續。

如果說房企權益銷售額和流量銷售額的區別,如同豬肉和注水的豬肉。

那麼,碧桂園大部分區域如此操作下的銷售額和真實銷售額,好比肉和人造肉的區別。

莫非,繼碧桂園機器人後,碧桂園要批量生產人造肉?

發表評論

您的電子郵箱地址不會被公開。