碧桂园接盘、融创被罚、泰禾影分身

中国重汽集团全资子公司重汽地产(成立于1993年),近日,以协议转让方式,与碧桂园完成交易,双方接洽时间超过一年。

3月27日,中国重汽集团挂牌转让重汽地产100%国有产权及50.6584亿元债权,转让底价48亿元。其中100%产权评估价为8331.54万元,挂牌价为7766.59万元;50.66亿元债权,挂牌价为47.22亿元。

此前,重汽地产曾于2019年9月开始,3次挂牌、一次降价。据悉,此次交易首期支付债权价款44.22亿元,剩余3亿元在签署产权交易合同后一年内付清。

此次接盘,碧桂园将收获重汽长清、章丘等千亩土地;莱蒙湖开发项目总建55万㎡(前三期已交付,四期在建)、翡翠雅郡项目总建49.5万㎡(南一区、北一区已交付,其余在建)。

交易完成后,重汽集团将告别房地产。

时间跨入2020年,超级接盘侠融创的一系列动作不同以往。

先是多个区域被曝“优(cai)化(yuan)”员工、收购的重庆74万方大体量纯商业项目规划调整(由74万方纯商业用地,变成了21万方住宅用地、24万方商住混合用地、17万方商住商务混合用地)、出售文旅板块相关不动产(酒店等)、转让持有的部分金科股份换取现金……

日前,融创海南月岛项目因未批先建环评造假,被罚5001.604万元。这一违规及处罚细节,在4月22日中央纪委主管的《中国纪检监察报》中予以披露。

对融创来说,被监管层点名,不是一个好征兆。

财报显示,截止2019年12月31日,融创现金余额1257亿元,其中非受限现金为779亿元,仅为同期碧桂园的46.83%,恒大的55%

1月10日,融创以每股42.8港元配售股份融资80亿元(配售公告当天股价44.6元),今早,融创每股32.75元,股价下跌约26%

一年内到期借贷总额1357亿元,非受限现金779亿元与其比值为57%

按照房地产行业较客观的净负债率计算,融创2019年的净负债率或超170%

融创的钱从何而来,一直是外界无法窥探的秘密。

夏天又快到了,吃瓜的季节。

去年夏天,去好友“吴中生”家的果园摘西瓜,有融资经理履历的无中生友,说起最难忘的两件事:小时候,背百家姓,有“赵钱孙李”;长大后,在工作中,有“荣资孙理”。

2018年,泰禾天津金尊府失火,造成10人遇难、5人受伤的严重责任事故。

这个泰禾花了8.14亿元收购后又抵押了数亿融资的项目,如今看来,成了当年泰禾高速前进路上的一个转折点。

同年3月,泰禾公告称,已将项目公司天津泰禾锦辉置业的股权和债权转让福建森鑫源贸易有限公司,该项目已和泰禾完全没有关系,试图进行风险隔离。

森鑫源,2017年成立,黄家兆和黄朱金分别持有90%、10%股权,联系方式与2015年成立的泰禾旗下泰禾金控(平潭)集团有限公司的联系方式完全相同,泰禾金控上市公司持有49%股权,大股东黄其森的泰禾投资持有51%股权。

如此看来,风险并未被隔离,只是被隐藏了。项目也只是从左口袋上市公司赚到了右口袋马甲壳公司。

影子公司,它的自然人股东并不是公司的真正掌控人,只是一群代持者。这样的公司不在上市公司的体系中,也不被背后真正的老板所承认。影子公司存在的价值,就是协助大股东完成一些隐秘的运作。

近三年,这样的影子众多,并在泰禾各种资本运作中频频出现。

碧桂园接盘、融创被罚、泰禾影分身

智恒达实业、联品贸易、正同投资、恒泰园林、森博达贸易等公司,它们的背后都是一群毫不知名、各不相干的自然人股东,但他们又都有一个共同点,他们在工商局备案时留下的联络人姓名与联系方式,与黄其森的私人公司泰禾(福建)集团有限公司完全相同。他们都是黄其森的马甲。

其中智恒达实业还是泰禾上市公司的一个股东,持股3.56%。然而,之前泰禾股东里除了将叶荔(黄其森之妻)、黄敏(黄其森胞妹)列为黄其森的一致行动人之外,并没有将智恒达实业列为一致行动人。黄其森在泰禾的持股,可能远高于对外披露的比例。

这些影子公司的经营类别繁多,有不少是房地产上下游领域,如建筑、建材、园林、装修等,其中,正同投资旗下的中城建设几乎承包了大多数泰禾的建筑工程,恒泰园林、广华达旺建材等公司也常见于泰禾项目的供应链条。

坦白而言,地产公司老板用个人的公司吃一吃上下游的利润,本无可厚非,也几乎是这个行业通常的玩法,但上述公司由于是代持股份,他们与泰禾上市公司发生的交易往来,都不会计入关联交易的会计账目里。

最值得警惕的还是实际控制人与上市公司之间资产腾挪。

 其实着火的金尊府并不是泰禾进军天津的第一个项目。早在2014年4月,泰禾就曾以斥资6亿元夺得天津市武清高村一幅地块,打算打造为泰禾北京第三座院子。后来不知何故,2015年,泰禾把项目公司转给了上述影子公司恒泰园林。

 恒泰园林还和联品贸易一起以地产私募的形式持有北京泰禾的股权(31.58%)。北京泰禾持有运河岸上的院子、长安中心等北京区域多个项目。这些大股东的影子公司,在进入持股泰禾区域公司的时候,并没有经过应有的审查和披露程序。

泰禾将多个项目的股权,出让给了福建同乡世茂。还有更多的猎人,围在泰禾周围伺机而动,打算分一杯羹。但其实,这一年里,更多的交易发生在影子里。

 2018年12月,泰禾把尤溪泰禾、福州泰航、福州泰福转让给福州运成兴通实业有限公司,对应尤溪泰禾红峪、永泰泰禾红峪等项目。此前,运成兴通还入股了泰禾的永泰葛岭旅游地产项目。

2018年10月,泰禾将江阴泰禾的股权转让给上海道帮。2018年4月,泰禾为北京、福州、佛山、泉州多个项目增资引入小股东,福建灏宇智通和安徽璟玥贸易进入泰禾多个项目公司。

此外,位于福清的泰禾华侨城项目被出售给了启元贸易,泰禾杭州院子的部分股权,也都掌握影子公司手里。

 资产的流动是双向的。这些影子公司,不仅仅分食泰禾项目的股权,有时候,也会把自己持有的项目股权卖给上市公司。

 比如泰禾位于上海的大城小院项目,当初是泰禾与瀚晟同创、上海务彤联合拿地,2017年,瀚晟同创、上海务彤把项目股权出售给了上市公司,实现了退出。还有泉州的东海泰禾广场,影子公司天金恒兴、吉耀腾宇把股权出售给了上市公司,实现了退出。

 这些交易,单个体量都不大,但加在一起总的体量就很惊人了,不亚于一次重大资产重组。但对不起,因为都是马甲在参与,大股东和操盘手隐于幕后。在上市公告里,它们连关联交易都不算。如果不扒一扒,他们还将淹没在泰禾浩如烟海的报表里。

 就是这样,黄其森一直玩着左口袋倒右口袋的游戏。问题关键在于,右口袋是他自己的,但左口袋是上市公司,不仅属于他,也属于万千中小投资者。这样的资产腾挪,损伤的肯定不是他的利益。

泰禾在2013年-2014年间,还曾有过一阵短暂的涉足矿产的经历。泰禾当时收购了两个矿业公司,一个在内蒙古,一个在河北,分别叫隆化海峡矿业和喀喇沁旗鑫冠矿业。后来黄其森可能觉得上市公司还是应该专注地产,就把矿业公司卖掉了。最终接手的是一个叫远旭贸易的公司,也在影子的范畴。

除了进行资产腾挪,影子公司还有一个很重要的作用:配合炒股。

泰禾上市以来,仅公开的,就曾持有天房发展、中国武夷、东兴证券等股票。还有一些未被注意的,比如尖峰集团、国统股份和福晶科技。泰禾集团的炒股,往往有黄其森名下的个人公司泰禾投资以及众多的影子公司参与,这样联合起来集中炒作,更容易刺激股价。

 比如伴随泰禾集团、泰禾投资一起买入东兴证券的,还有一只私募基金叫新余泓博讯达投资管理中心。还比如,曾买入国统股份的锦兴投资,曾买入福晶科技的万载县林兴投资管理中心,曾买入尖峰集团的新余汇恒瑞投资管理合伙企业、新余中盛恒兴投资管理合伙企业两只私募基金,都在影子的范畴。

 其中,新余中盛恒兴、新余汇恒瑞两只私募,甚至成为了尖峰集团的第二、三大股东。单只基金买入的比例卡准了4.99%的举牌线。但其实,它们都受黄其森实际控制,加在一起早就超过了举牌线。它们向交易所隐瞒了这一点。这两只基金在2018年8月通过大宗交易完成了清仓退出。

影子公司智恒达实业至今仍是泰禾集团的股东。除此之外,上海中城永鹤投资中心、福建创思博实业有限公司、新余富利康投资管理有限公司等,也都曾出现在泰禾的股东阵营。

2015年,泰禾完成了一笔40亿的非公开发行募资,这也是其上市以来第一次直接融资,面向了8名特定投资者,其中就包括智恒达实业、上海中城永鹤、福建创思博实业。当时没人知道,这些其实都是黄其森的马甲。2015年恰逢一波行情,股票在一年后解禁入市,这些股东陆续套现退出。

黄其森用设在维京群岛的影子公司,通过收购香港运恒发展,悄然掌握了北京顺义枫桥别墅项目的所有权。这个项目拥有187栋别墅和1栋会所。大业信托和信达资产为收购提供了融资。大业信托的内部资料显示,黄其森用其在泰禾的股票提供质押担保。

十年前,一个著名的资本大鳄,从西安发迹,控制了多家上市公司,一度位列富豪榜的前茅。他通过违规的资本运作几乎掏空了三家上市公司,最终败露,获罪入狱二十年。那就是曾经与德隆系齐名的“飞天系”大案。一心飞天的资本玩家邱忠保,最终狠狠地砸在地上。

 当年邱忠保掏空的三家上市公司之一,福建三农,后来被人借壳上市,正是如今的泰禾集团(000732)。

 证监会和泰禾,一问一答的那些事,就更有趣了,大伙们可自行去查看。

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