比碧桂园更想当“农民”的万科

比碧桂园更想当“农民”的万科

编者按

往年,春暖花开日,便是地产行业年报发布时。今年“春天”迟了,年报季已经如约而至。疫情影响之下,不确定因素频出,中国的房地产行业何去何从?楼市向好向坏?春江水暖鸭先知,听听房企怎么说。

“2018年秋天,万科提‘活下去’,没想到,今天‘活下去’成了特别真实的存在。”
 
昨晚9点,万科2019年度业绩会线上直播,郁亮戴口罩坐镇。

1

现金流、现金流,还是现金流

在答媒体问环节,第一个打进热线的记者问:疫情对地产行业和万科有什么影响,万科将如何应对?
 
不怎么会开玩笑的郁亮开了个玩笑,他说:谢谢你的问题,我终于有机会摘下口罩说话了。
 
随后,针对这个问题,郁亮认真答了5分钟。内容总结起来三点:要有勇气;要有免疫力;要做好准备,“危”中看到“机”。
 
万科已是老江湖,1984年出道至今,经历过93年调控、98年亚洲金融危机、03年非典、08年全球金融危机,可以说是见惯了大风大浪,尽管如此,面对疫情黑天鹅,万科还是显露了前所未有的谨慎。
 
昨晚面对媒体和今早面对投资者的两场业绩会上,万科管理层提到的最高频词汇是:
 
现金流。
 
截至2019年年末,万科持有货币资金是1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元。此外,2019年万科实现营业收入3678.9亿元,同比增长了23.6%。
 
营收多了,分红却维持不变,去年派发118亿,今年还是这个数。从分红率来看,肉眼可见的下降。
 
对此,万科董秘朱旭解释:面对疫情这种不确定的外部环境,我们希望多保留点现金在手,以应对不确定性。
 
一切都是为了确保手上有余粮。
 
关于钱的事,总裁祝九胜给大家算了两道题:
万科2-3月份认购预计同比降低510亿元,万科在湖北进入的3个城市(武汉、宜昌和鄂州)1月23日之后基本无销售。

再加上疫情影响交付,以第一季度为例,万科开工比往年晚了40天,导致对1万户客户有交付延缓的可能性,全年影响大约涉及3.9万户。

这些最终都会影响企业的现金流,落到中小企业头上。甚至能决定生死存亡。
 
从万科2019年报来看,万科的销售增速继续放缓。2019年万科销售金额是6308.4亿元,同比只增长了3.9%,2016年到2018年,这一数据分别是39.5%、45.3%以及14.5%。
 
也就是说,万科销售增速已经两连降。
 
这一点,祝九胜解释说,“万科不单纯拼规模,更强调有质量的增长,更注重现金流改善。”
 
现金流、现金流,还是现金流。
 
老江湖万科的“唯现金流论”说明,疫情催化下,手中有粮,才能真正做到心中不慌。

2

降不降价,买房人说了算

既然现金流这么重要,万科会不会以价换量确保销售?
 
这是一个很关键的问题,如果连手中有粮的万科都释放降价信号,表明行业是真冷。
 
问到关键处,祝九胜玩起了文字游戏。他说,价格是消费者决定的,万科没有定价权。
 
“集团不会对一线价格管理提原则性指引,每个项目的具体情况都是一线公司根据客户需求和访谈进行价格管理。”
 
九哥的话,一些媒体解读为“万科拒绝降价”,内幕君赶脚吧,老江湖暗藏玄机。
 
就跟顶层说房住不炒,同时提倡因城施策,是一个逻辑。
 
虽说万科将大把现金拽在手,融资成本也低,有更充足的时间和底气根据市场反应来调整价格策略,但销售压力大的区域和城市,难免要直面用价格撬动预期的问题。
 
目前万科的市占份额约为4%,2019年新获取项目147个,权益规划建筑面积2478.4万平方米,其中有79.9%位于一二线城市。
 
第一季度走到尾巴尖。一年失去了四分之一的时间,剩下的9个月要抢一年的指标。没有非常手段怎么搞?
 
除非黑天鹅变成白天鹅。

3

当好农民种好地

春江水暖鸭先知。
 
现在,嗅觉最灵敏的那只鸭表示:水会不会暖我也不知道。
 
最近全球降息,央行降准,一些举措让人奋得不要不要的,以为“春天的脚步近了”。
 
对此,万科坦言:我们不敢抱有太高预期。
 
祝九胜说,从国内情况看,央行降准、LPR改革都是针对实体经济,对地产行业,他相信金融政策会保持一致性、稳定性。换句话说,整体的直接调控不会松。
 
作为行业龙头,万科对行业未来趋势的预判是什么?针对这个万众关心的话题,郁亮展示出了不亚于许家印的觉悟,他搬出万科内部一句老话:
 
当好农民种好地。
 
意思是,农民的本分就是种地,不要预测天气,也不会因为“预测”天气好或者不好来决定种不种地。
 
“无论行业政策产生什么样的变化,我们都希望房地产长效机制能够落实到位,能更好的解决老百姓的居住问题。”
 
种好地的前提是有地,手握重金的“农民”,2020年打算怎么买地?
 
万科董事张旭称,谨慎投资,量入为出,持续关注人口导入、产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市。其中特别提到,轨道交通、地铁上盖物业。
 
万科管理层字里行间透出的都是“谨慎”二字。

4

步入白银时代深水区

业绩会上,郁亮重提白银时代。
 
按照他的说法,目前的地产行业已经步入白银时代深水区,呈现出“从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面”四个明显特征。
 
意味着单纯靠地产开发,一枝独秀难觅春天。
 
因此,去年万科明确将重点业务划分为5大BG(事业集团)和6大BU(事业单元),其中南方、上海、北方、中西部四大房地产区域集团以及物业服务公司被列为BG,商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务、教育被划分为BU。
 
与此同时,大家会发现,万科正在进行一轮又一轮人事大变革。去年各大城市总换防,孙嘉取代张纪文;今年一开始,80后韩慧文接替王文金,一年内财务一把手两次换防,内部“活血”动作不断。
 
种种迹象表明,“活下去”不是口号,老江湖真的只是焦虑了。
 
不是卖惨。
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