北三環,終於出了個新盤

北三環,終於出了個新盤

唯地段論,在如今的房地產市場仍是試金石。
 
 
1
 
1998年央視春晚,還是殺馬特造型的那英和王菲,手牽手唱了一首《相約一九九八》,成為經典一幕。
 
“來吧來吧,相約一九九八。相約在甜美的春風裡,相約那永遠的青春年華”。
站在改革開放二十周年的時代節點,兩人唱出對未來的憧憬。
 
很少有人注意到,當時初出茅廬的何炅,是這年春晚的串場主持人。穿着毛毛蟲的服裝,一臉憨憨的笑容,何同學顯得無比青澀。
       北三環,終於出了個新盤       
當時他剛從北京外國語大學畢業,還是名在北京租房住的北漂青年。 
 
踏入廣闊天地的何炅,對未來也充滿憧憬。98年春晚結束後,他便離開央視加盟湖南衛視,開始和李湘搭檔主持《快樂大本營》。
 
這一年的跳槽,成為他人生中的首個跳板。同時也是這一年,在李湘的鼓動下,他在北京三環買了人生的首套房,結束了漂泊日子,還特地把爸媽接到北京生活。      
 
畢業就買房,一方面當然是因為何同學課餘一直在工作,有經濟實力。另一方面,也在於當時北京三環土地、新房供應多,價格相對能承受。
 
二十多年後,何炅已經名利雙收。最近在綜藝節目《拜託了,冰箱》中,他回憶起這段買房經歷,旁邊的小年輕投去羨慕的眼光。
 
如果你問他們,想畢業後在三環買房嗎。他們大都會說:
“拜託了,別想”。
 
畢竟,三環地段價值的增長速度,在被時代洗禮後,遠遠超過絕大多數人財富增長的速度。
 
在近20年的高速城市化中,北京的城市建設由三環快速蔓延到六環外。三環的建設早已進入飽和狀態,地段價值不斷攀升,土地、新房供應也逐漸縮減。
 
數據顯示,2019年北京70年產權住宅供應87%以上在五環外,剩下的也大都位於四環外。
 
三環供應新房,比看到三環不堵車還稀奇。
 
尤其是北三環。據悉,北三環已經十餘年沒有新增土地供應,新房供應也變得極其稀少。 
 
在剛剛過去的6月,北京新房成交呈復蘇苗頭——新房成交4778套,環比上升20.4%,成交面積54.99萬平米,環比上升18.9%;總成交額266.7億元,環比上升9.8%。      
 
根據成交區域大致可以發現,新房成交大多集中在五環外,三環的新房成交非常少,像當年的何炅一樣早早上車的幸運兒更是越來越少。
 
紮根北三環,似乎變得遙不可及。
 
 
2
 
如今的北三環新房市場,越來越平靜。
 
不過,最近一座“書院”像一個突然冒出的氣泡,攪動了這份平靜。

北三環,終於出了個新盤

 
根據房天下6月9日-7月9日的北京樓盤熱搜榜顯示,登頂的是一個名為“北京書院”的項目。這個項目由兩棟建築組成,分別為商業樓和住宅樓,僅有216套房源。
               
不僅登上熱搜榜,北京書院的銷量也相當可觀。根據北京建委發布的數據,2020年至今,北京10萬+項目成交套數排名中,北京書院登頂榜首——成交套數達27套,均價為106898元/m²。 
 

北三環,終於出了個新盤

    
當然,吸引更多人眼球的是,北京書院處在北三環附近——其位於朝陽區北三環北土城東路北側,距離北三環僅800米。
 
有人直呼,活久見,北三環竟然還有新盤?
地段,顯然成為北京書院引起外界注意的首要標籤。畢竟,李超人“地段、地段、還是地段”的房地產論斷早已深入人心。
 
如果再剖開來看,地段其實包含非常多的元素,其中交通與配套的分量無疑至關重要。
 
北京交通擁堵,全國人民皆知。郭德綱曾用一句古詩形容北京的堵車:
少小離家老大回!
 
但很少人知道,北京的第一條環線其實是三環,而環線的最初目的,就是疏解中心城區的交通壓力。
 
早在上世紀五十年代,北京三環路就開始建設。但由於缺少“西環路”,直到七十年代還沒有形成完整的環路。到了80年代初期,三環路打通,北京的黃金圈才正式形成,交通壓力大大緩解。
 
此次,北京書院恰好緊挨三環,能夠享受到更便捷的交通,概括就是“三橫五縱四軌道”。“三橫”,是指北四環、北土城東路、北三環。“五縱”,是京承高速、惠新東街、惠新西街、安定路、北辰路。
 
棋盤式的交通網絡,意味着大流量、車速快、延誤少。從北京書院出發,開車去北京的各個區域,都相當方便。
 
除了公路交通外,北京書院的軌道交通優勢也可圈可點。
 
從軌道交通來看,北京書院坐擁“四軌道”——西側300米就是地鐵5號線和10號線換乘站惠新西街南口站;東側的13號線和南側正在建設的地鐵12號線和平西橋站,距北京書院不到1000米。
上下班的高峰人群,被北京書院所在的密集交通網絡不斷分流。
 
  
3
 
很多人以為,在北京的環形城市結構里,越往裡人口密度越大。
 
事實並非如此。北京二環以內以行政辦公、商業、旅遊為主,常住人口密度相對並不大。
 
三環,才是北京密度最大的區域。
 
人口密度大、住宅類建築比例高,對應的配套也必須跟上。上世紀80、90年代,三環就開始拓展城市功能,可以說是目前北京公共生活配套最為成熟的區域。
 
緊鄰北三環,北京書院的配套同樣與之緊密掛鈎。
 
教育配套上,北京書院四周圍繞着濃厚的文化氣息,其周邊3公里內有八所大學:對外經貿大學、中央美術學院、北京化工大學等知名院校。
 
大學之外,北京書院周邊各個階段教育資源也都很完善——往北步行十分鐘有惠新里幼兒園,對外經濟貿易大學附屬小學,南側還有櫻花園實驗學校。
 
教育資源的意義,不用多說。每一位北京家長,恐怕都在孩子身上寄託着一個北大清華夢。
 
除了濃厚的教育氣息,北京書院附近的生態環境同樣是一大亮點。
 
北京書院的南側即是元大都遺址公園。舉眼既望,就可以俯瞰元大都公園的古韻幽香、四季美景。古人早就對此景抒發過感慨:
 
滿雨翠花隨處有,綠茵啼鳥坐未聞。
 
如今,元大都遺址公園不僅是景點,還成了北京書院的前庭院。
 
空間布局上,北京書院的西北方向便是奧林匹克森林公園,是亞洲最大的城市綠化景觀。
 
有人對這個“最大”沒有概念,形象地說,森林公園的面積,比圓明園和頤和園加在一起的總和還要大。
 
當然,大只是它的身體。改善環境,才是它的靈魂。
 
據專家測算,森林公園是改善北京城市環境與空氣氣候的一塊“綠肺”。分分鐘,北京書院的家直接變天然氧吧。
 
在醫療和商業配套上,北京書院同樣齊全。
放眼望去,北京書院千米之內便有三家三甲級醫院,分別是中日友好醫院、北京中醫藥大學第三附屬醫院、安貞醫院。商業配套上,北京書院周邊就有凱德mall等四個大型購物中心。
 
當然,不管是交通和配套,其實都是北京書院依託於北三環這個黃金地段,所築造的獨特優勢。
 
 
4
 
如果說,地段是北京書院得天獨厚的價值,那麼社區和服務則是後天人為賦予的優勢。
 
據北京書院方面透露,在拿到北三環的“稀缺地塊”時,其初衷不僅僅是建房子,而是構築一個人文環境優越、鄰里關係和睦的美好家園。

北三環,終於出了個新盤

人文環境優越不難理解,前面提到教育和生態配套便是印證。
 
但是,“鄰里關係和睦的美好家園”似乎難以捉摸,更像是繪製出來的一幅藍圖。
 
如今看來,北京書院試圖用業主篩選和管家物業兩大殺手鐧,將這幅藍圖落地實現。
 
目前,北京書院有意向的客戶大部分是高學歷、高職位、高收入人群,如對外經貿大學教授、中日友好醫院主任醫師等等。
 
據悉,凡是北京書院的意向客戶,都要遵守業主公約方可購買,另外北京書院也會對客戶進行篩選。
 
看起來,北京書院的做法過於苛刻,但其實也有其合理性。
 
古代便有“孟母三遷,擇鄰而居”的故事,如今更有無數巴菲特的粉絲,前往奧馬哈小鎮花重金買房,只為跟股神做鄰居。
 
優質的社區人員素質,對於身處其中的每位業主,以及項目本身的品質都有提升作用。
 
常言道,你的鄰居決定了你的圈子和層次,不無道理。
 
除此之外,社區的物業服務,同樣是美好家園中不可或缺的一部分。
 
一場疫情下來,從大處看考驗的是城市的管理能力,從小處看考驗的是社區的物業能力。
 
傳統的物業運作,是由客服、工程、秩序、環境四個條線組成,分別負責社區的不同服務領域。
 
這種模式最大的弊端的是,當業主有不同的服務需求時,需要找不同條線,效率非常慢,而且還存在條線之間互相踢皮球的狀況。
 
北京書院的鄰禮物業,顯然最大程度上消除了這種弊端。

北三環,終於出了個新盤

在其採用的禮長管家365全時服務模式下,每戶都有對應的管家“禮長”,提供五大服務項:基本服務、專屬服務、公關禮儀服務、出行服務、居家生活服務。
 
衣、食、住、行,直接找“禮長“就行。
 
 
5
 
物以稀為貴,這個道理永不過時。
 
北三環的土地供應,仍將繼續保持收緊狀態。
 
地段的稀缺性和價值,將會與日俱增。
 
就像美劇《紙牌屋》中主人公弗蘭克總統所說的:
 
權力就像房地產,位置是所有的一切,你離中心越近,你的財產就越值錢。

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