200亿元,红星美凯龙牵手远洋资本的内里乾坤

从福晟到泰禾、从华夏幸福到彰泰,从协信再到昨天的红星美凯龙……一个个陆续步入卖身期。

这两年房企的日子不太好过,雷一个接一个,相比几年前一个个豪言冲千亿的热闹场面,此番场景,像极了烟花过后的满地残骸。

NO. 1|壹

3月28日,红星美凯龙将旗下红星地产18%的股份,以200亿元的价格,卖给了远洋资本。

和其他卖身的房企一样,对外还是统一说辞:引入远洋资本做战略投资者。

四五年前,房企们无论是三五百亿的销售额,还是两三百亿的销售额,都叫嚷着冲千亿。

很多房企老板的千亿梦想,这几年能冲上去的也就冲上去了;

冲不上去的、买榜(水分太大)冲上去的,陆陆续续出了问题,或即将出问题;结局或者卖身,或者在前往卖身的路上。

但卖身这东西,不能直说,不好听,所以通常对外都统一说辞:战略合作、引入战投。毕竟,大佬们的友谊,始于有利可图

卖身就是卖身,非得要遮遮掩掩,强行修辞,就是为了颜面上好看,大佬们的面子就是这么枯燥无味且值钱。

红星美凯龙的创始人车建兴出生于60年代,起家于江苏,最初从事木工,20岁左右找姨父借了600元,开始创办手工作坊“红星家具”。

两年后在常州开设门店“红星家具城”,开创“前店后厂”模式,同时代理多家知名的家具品牌,1996年关闭工厂,专注做大型家居卖场。

1997年打造南京红星美凯龙家具城,正式建立“家居Mall”的概念,从事家具卖场连锁,赚取租金和委托管理费。

此后,开始不遗余力地扩展产业链,打着红星美凯龙家居广场的旗号圈地建商场也卖住宅,“专业卖场绑定土地开发”,这个模式的地基和武器,都是房地产。

正如车建兴所言:买地是做企业绝对的命根子。

2008年,红星美凯龙家居Mall开到了50家,2016年超过200家,截至2020年9月30日,红星美凯龙共经营89家自营商场、255家委管商场、战略合作经营11家家居商场……

到2020年末,红星美凯龙经营的家居商场已经达到476家。

NO. 2|贰

2015年,红星美凯龙在香港上市,从小作坊一跃坐稳行业龙头的位置。

2018年在上交所上市,红星美凯龙成为中国家居行业第一家同时横跨A股+H股的“双上市”公司,覆盖中国180个城市。

除了家居、地产、物业,上市后的红星美凯龙,开始多元化,进入汽车生产线设计、房产中介等领域。

车建兴的商业帝国主要有三个平台:

上市平台,即红星美凯龙家居集团,主营家居卖场开发及管理等;

红星地产,即重庆红星美凯龙企业发展有限公司,是运作商业地产及住宅开发业务的重要平台。

红星控股,即红星美凯龙控股集团有限公司,是上市平台和红星地产的控股股东。

2020年,房地产行业降负债的大环境下,车建兴仍然在加杠杠:耗资200亿元拿地、以私人公司的名义,耗资47亿元接盘融创出售的金科股份(目前被质押融资)。

前三季度,红星家居的收入下降约20%,与此同时,短期有息负债则上升,一年内到期的有息负债为382.37亿元,现金和短债比不足0.5%,债务总额达1860.8亿元,用于担保融资的受限资产达1047.68亿元。

红星家居有900亿元的投资性房地产,即自持家居商场,是红星美凯龙真正值钱的资产,8成以上都已质押用于融资。红星控股所持有的红星家居一半左右的股份也已质押。

2021年1月29日,红星美凯龙发布盈利预警公告称,2020年净利润同比下滑56.0%至61.8%

2021年3月17日,国际评级巨头惠誉下调红星美凯龙的评级,从“BB+”下调至“BB”,展望为“负面”。多只美凯龙的债券被抛售,成交价暴跌20-25%

NO. 3|叁

为缓解债务到期偿还压力,红星美凯龙开启各种资本手段:

今年3月1日,红星美凯龙批了37亿元的定增;3月10日,发行了30亿元公司债;3月22日,用员工持股计划筹了3亿元……

并计划在今年10月,将旗下资产管理平台爱琴海商业(主要负责城市综合体及商业购物中心的筹建、招商和运营)赴港上市。

爱琴海商业前身为红星商业,成立于2013年,2018年正式启用“爱琴海集团”作为新的商业管理品牌,在营购物中心29个,依托轻资产运作模式,商业管理面积近1900万㎡,进入100余个城市。

而东风设计研究院这个汽车生产线设计平台,红星美凯龙控股集团持有58.64%的股份,也计划上市,时间表尚未得知。

销售额超过600亿元且隔离于上市公司体系之外的红星地产,在这几年跟随红星美凯龙的“下沉战略”,在二三四线的土地储备超过2000万㎡,据红星的去化速度,需要5年。

据第三方数据,2020年,红星地产的全口径销售额和权益销售金额分别为614亿元、438亿元,都排名百强房企63位。

早在2020年4月,红星美凯龙已经出售占地445亩、总建约110万方的昆明爱琴海购物公园给金科。

而在挂牌几个月,万科和金科等挑拣不上的红星地产,最终却以200亿元,将18%股权卖给了远洋资本,这岂止是溢价?就是有人怀疑做花账也不奇怪。

远洋资本,是远洋集团旗下五元业务之一,另外的四个分别为远洋地产、远洋商业、远洋服务、远洋营造。

远洋集团五元业务之一的远洋地产,这几年也是排名一路下滑,扩张乏力,管理上问题频出。

突然想起学生时代,班级倒数第二的同学,经常抄班级倒数第一的答案,他们强强联合,联手考出了个创新低的分数。

2018年后的美凯龙,已经不再是以前那个美凯龙了。

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